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地方賣地純收益數萬億無去向 做高成本規避上繳
2008~2012年五年間，地方政府土地出讓總收入超過11萬億元，其中地方政府凈收益多少？
一位學者通過計算後得出，這五年扣除征地拆遷等成本後地方政府純收益超過4.1萬億元。不過，這個數據尚未獲得官方認可。
這一筆巨額的財富，其去向外界卻難以知曉。今年兩會財政部提交的"關於2012年中央和地方預算執行情況與2013年中央和地方預算草案的報告"中，有關地方土地出讓支出的表述隻有一句：國有土地使用權出讓收入安排支出28046.04億元，下降1.3%。
這或許不能滿足外界的知情權，尤其是這些所出讓的土地，性質上還是屬於全民所有。專傢呼籲，國有土地出讓收入是政府性基金預算，其收支賬目應該公開。
占地方財政收入最高近四成
財政部副部長王保安去年底在《人民日報》撰文稱，土地出讓純收益占出讓收入還不到1/3，不到地方可用財苗栗信貸車貸銀行利率最低信貸年息力的一成。
但民間數據並不支持這一觀點。
北京(樓盤)工商大學貿易經濟系副主任、中國市場學會流通學術委員會副秘書長徐振宇近日發佈瞭一組數據，得出瞭2008~2012年五年間，地方政府土地出讓純收入約4.1萬億元的結論。
此外，土地出讓純收入占地方財政收入比重，除瞭2012年為9.49%外，其他年份都超過瞭兩位數，最高的2010年超過瞭38%。
在接受《第一財經日報》采訪時，徐振宇表示，其數據來源於歷年財政預算執行報告、國土資源部官方網站及《中國統計摘要(2012)》。
不過，上述代墊信用貸款任何問題免費諮詢信貸條件信貸年息幾個來源並沒有"土地出讓純收入"這個數據，他是根據相關計算得出的，即用土地出讓總收入減去土地出讓收入支出總數(記者註：這裡包括征地和拆遷補償支出，以及城市建設支出等)。
徐振宇提供的隻是全國層面總數，具體到重點城市如京滬廣深，鮮有此類數據公開。
本報記者統計瞭今年前5月北京經營性用地出讓情況，在除去招標出讓地塊外(因招標地塊不對外公佈標底，無法計算溢價)，北京共出讓50餘宗地塊，出讓總金額約263億元，這些地塊的出讓起始價總金額約170億元，土地溢價約93億元，占比約35%。
這個比例較低於外界的推斷，一般認為，征地拆遷等成本約占土地出讓收入的四成左右。
本報記者此前獲得的某直轄市土地出讓報告顯示，2011年該市土地出讓累計上繳財政專戶1079億元，扣除土地儲備等成本後凈收益621億元。這意味著，該地區當年土地出讓凈收益率在60%以上。
徐振宇支持地方土地收益下降的觀點。他認為隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方被迫提高征地和拆遷補償標準，導致政府土地出讓純收入近年來迅速降低。
即便如此，地方政府仍然熱衷於土地收儲。在土地財政的運作模式下，通過土地出讓直接賺錢是小，借此搭建投融資平臺才是重點。
中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。"
《2012年中國國土資源公報》顯示，截至2012年底，全國84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。
浙江大學土地管理系教授楊遴傑也表示，分析地方土地財政不能僅從純收益的角度看，地方通過國土部門收儲大量土地，做大土地出讓市場，可以借此做 大城市投融資平臺(可抵押的土地增多)，增加對城市基礎設施建設的投資，此外，商業用地出讓增多，房地產市場規模也會隨之變大，附帶而來的稅收也會增加。
底價：政府賣地的底線
當前，一些城市土地出讓的溢價看似不高，但其中卻另有奧妙。政府在土地出讓中設定的起始價等，一般會高於成本價，這個差價加上溢價部分，實際上政府獲得的純收益會更多。
目前，一宗經營性地塊的出讓過程會出現多個價格，包括評估價、底價、標底(起叫價、起始價)、競買價(成交價)等。
政府在委托相關機構對地塊進行價格評估時，一般有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本逼近法，但基本上都應涵蓋成本。在地價評估結束後，政府會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，綜合確定出讓底價。
如果在出讓過程中，最終競買價低於底價，則意味著該地塊流標或者流拍，不能成交。
楊遴傑對記者表示，地方政府設定的出讓底價一般會高於成本價，因為若將地塊底價設定為等於成本價，一旦參與競買企業購地欲望不積極，地塊以底價 成交，這種情況下政府就會毫無收益。不過底價具體高出成本價多少很難統計，相關部門會根據當時的房地產市場形勢，以及具體地塊而定。
一位不願透露姓名的國土部專傢也對本報表示，一般地方政府設定的底價會比成本價高出25%左右，換言之，隻要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當於會有超過25%的純收益。
做高土地成本規避上繳
地方土地出讓純收益的多寡，除瞭會影響地方政府經營城市的能力，也會直接影響民生領域工作。
此前中央要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用於農業、水利、保障房等建設。這包括不低於10%的比例安排用於廉租住房保障；不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。
一旦地方土地出讓純收益降低，意味著地方可以減少用於上述項目的開支。而且，地方如通過某種"合規"方式來減少計提土地純收益，中央其實很難查處。
通過操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本來規避資金上繳的方式，就是一種"合規"方式。
楊遴傑對記者表示，不排除地方政府會做低土地出讓的純收益，因為前述四大支出項目要提成45%，這是很大的一塊資金。地方為瞭多留，可能會將很多其他費用統計到成本中，比如對地塊周邊進行綠化，修建市政道路等。
他舉例稱，比如一條道路的修建原本應由財政出資，但土地部門可以將之放入土地出讓的一級開發過程中，這就變成瞭成本。土地出讓後看似純收益降低，但實際上地方借此減少瞭財政支出，相當於增加瞭財力。並且，地方也可以據此減少對上述四大支出項目的提成。
徐振宇也認為，之所以土地出讓純收入會不斷下降，也有地方政府為防止資金過多上繳給上級政府而有意識地"打埋伏"的考慮。
政府應公佈土地支出賬本
2006年，國務院就要求將土地出讓收支納入地方預算，實行"收支兩條線"管理。簡單言之，國土部門收錢，然後交給財政部門將之納入地方國庫，並設立專賬(即登記簿)，專門核算土地出讓收入和支出情況。
但這個賬本並未真正對外公開，在土地出讓領域腐敗層出不窮的背景下，外界對於土地收入的收支公開呼聲日漸高漲。
在財政部公佈的全年財政收支預算中，土地出讓金作為地方政府性基金的一部分，會公佈其收支的總體數據，但並沒有如公共財政支出等賬本一樣，詳細公佈其支出流向。
中國社科院財經院財政室主任楊志勇接受本報采訪時認為，國有土地出讓收支賬目應該公開，這部分錢是政府性基金預算，僅僅看數字是看不明白的，"目前預算報告裡關於土地出讓收入的數字其實什麼都沒說清。"
"從技術上來看沒困難，既然能算出支出的數字，如何支出肯定也有賬目，就是怎麼公開的問題，而這往往又牽扯到保密制度或是數字敏感的問題。"楊志勇說。
2008年，某直轄市曾表示，今後將繼續加大公開透明力度，土地出讓金等各界普遍關註的公共性資金必須公開。至今，仍未見到更進一步的舉措出臺。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/08042244541.shtml
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