老城公寓降價兩成多
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??在老城區，風頭一度蓋過住宅的公寓產品，眼下風光大不如前，近日市場出現降價促銷的現象。
??日前，羊城晚報記者瞭解到，荔灣區某全新公寓項目，之前的“吹風價”超過2萬元/平方米，如今售價“插水”（粵語，指價格大幅下降），定出1.48萬元/平方米起、均價1.6萬元/平方米的開盤價。位於越秀區核心路段的某公寓產品，其特價單位比早前單位每平方米下降瞭數千元。
??業內分析人士認為，面對一手住宅的強力促銷以及投資渠道的增加，公寓的投資優勢逐漸被削弱，加上公寓自身供應量巨大，中心區公寓的促銷成為必然。
??市場直擊
新北市銀行貸款利息計算??新盤定價大降6000元/平方米
??日前，位於荔灣西朗地鐵站附近的公寓新盤芳華都匯，高高掛出“廣鋼新城1.48萬元/平方米起帶精裝”的宣傳畫。從廣鋼新城規劃圖看，該盤是在售樓盤中最靠近廣鋼新城的項目，而廣鋼新城的樓面地價最高已近2.1萬元/平方米。一位在荔灣區做茶葉生意的老板林先生說：“這個樓盤之前一直都說要賣2萬多元/平方米，我也登記瞭，現在這樣的報價我覺得可以接受，於是訂瞭一套。”據瞭解，該盤自今年上半年開始接受咨詢登記，銷售人員的“吹風價”維持在2萬-2.2萬元/平方米之間（帶裝修），如今最低價為1.48萬元/平方米，比“吹風價”大幅下降瞭6000元/平方米左右。不過，樓盤相關人士表示：“帶裝修均價是1.6萬元/平方米，最好的單位售價要將近1.7萬元/平方米。”以此計算，開盤價約是“吹風價”的8折。記者在樓盤一個小時內看到售出瞭20多套單位。同在芳村板塊的公寓項目邦華星際二期，新品價約為1.6萬元/平方米，比首期售價降低瞭2000元/平方米，降幅約11%。
??位於越秀區核心文德路的文德先生，近日推出部分特價公寓，最低售價為2.9萬元/平方米，樓層、朝向好些的單位售價約為3.2萬元/平方米，早前類似產品的售價超過4萬元/平方米。在北京路經商的黃先生說：“這裡的公寓有兩層空間，算起來單價和其他平層公寓差不多，特價單位比較劃算，60多平方米的單位可辦公，可自住。”
??原因分析
??老城公寓降價各有“內因”
??一向被譽為“皇帝女不憂嫁”的老城區物業，如今為何也要降價？越秀區某項目的營銷老總坦言：“其實這半年市場行情真的比較差，住宅比公寓賣得好，但也難言火爆，隻是平平穩穩慢慢賣。因此，對公寓而言，適當降低售價可算是順應市場的需要。”
??記者走訪市場瞭解到，老城公寓降價有各自不同的原因。如邦華星際二期，售價比首期低11%左右，那是因為兩個組團距離較遠，二期的配套、路段都不及首期好，因此售價相對低些。芳華都匯這個新盤已被整體轉手，新接手的商傢華新集團不想拖得太久，於是采取“親民價”策略，以求加快資金回籠速度，未來該集團在廣州還有數個項目待開發。文德先生主要是因為一些產品面積較大，總價較高，趁年底對大戶型進行促銷，“一些單位原來賣4萬元/平方米，總價要300多萬元，現在把帶裝修改為毛坯，就是為瞭降低購房者的門檻。”銷售人員說。
??專傢支招
??供應量大，合理定價為上策
??盡管各盤降價都有理由，但在業內人士眼中，公寓的整體行情確實不如今年上半年和去年。“公寓產品同質化越來越嚴重，投資功能在弱化，現在的公寓項目都不再談租客、年回報率，隻能寄望樓價整體上漲帶來收益。很多公寓項目不註重後期經營管理，也是公寓越來越不受寵的原因。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為。
??業內資深分析師肖文曉表示，供應量巨大是壓迫公寓調低售價的根本原因。“截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，是今年庫存量的第二新高（9月份庫存量最高，為101.4萬平方米），按照近半年的平均成交量計算，去化周期為13個月，庫存壓力擺在這裡，不降不行。而且即使降瞭價，但如果降價不到位，成交還是上不去，因為其出租回報率和目前市場上很多理財產品的回報率相比，已經不具有優勢瞭。”
??中心區公寓不僅受到同區住宅產品的競爭，更受到外區平價公寓的威脅。“外圍公寓售價大多在1萬元/平方米左右，入市門檻四五十萬元，隻是中心區公寓的‘零頭’，這個影響也很大。”肖文曉說。當然，相比外圍項目，中心區公寓普遍擁有地段優越、配套完善、租客群體較有實力、保值能力較強等優勢，自住或辦公都會比較方便。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/16025949080633677758547.shtml
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