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葉檀限貸放松能否提振房地產市場
9月22日，"央行通知四大行調整首套房認定標準"的消息引發市場廣泛關註。9月23日，信息變得更加撲朔迷離。有報道稱興業銀行、浦發銀行在某些地區已調整瞭房貸政策，實行認房不認貸，但兩傢銀行隨後予以否認。
到目前為止，房地產已基本取消限購，限貸逐步放松，呵護市場之意明顯。但取信貸房貸年息借貸增貸轉貸信貸房貸年息借貸增貸轉貸消限購限貸，能否從根本上提振房地產市場，仍然值得思考。
取消限購是為瞭增加消費者，如果房地產收益預期上升，就是限購投資者也會打通關節進入市場，如果房地產預期收益下降或者風險不明朗，就是向全世界開放市場，也不會引來購房者。
本地居民在當地購房如果屬於剛性需求，原本就不在限購之列，如果屬於投資性需求，進入市場取決於投資性收益。由於房價環比下行，投資性需求收益率下降，還會面臨有價無市兌現困難的風險。未來房產稅、遺產稅等，也是籠罩在投資者頭上的陰雲。
我國剛性需求以傢庭戶數為標準。5月14日國傢衛計生委副主任王培安在發佈 《中國傢庭發展報告2014》時指出，中國傢庭數量達4.3億戶，居世界之首，傢庭規模日益小型化。如果4.3億戶每戶擁有住房100平方米，中國需要的剛性住房面積為430億平方米。
根據國傢統計局發佈的"2014年1~8月全國房地產開發和銷售情況"數據，截至8月末，商品房待售面積5.616億平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達86.4%。這一數據是較為保守的數據，保障房、福利房納入的不夠。
住宅庫存與剛性需求量相比，似乎不高。問題在於，如果人口不流動，剛性需求絕大部分被自有住房滿足。西南財大經濟學院甘犁課題組研究結果是住房擁有率高達89%，現有的房地產行業的產能，隻需要它的三分之一，就能把這新增的需求給完全滿足。
隻有兩個辦法可以解決庫存難題，或者通過人口流動、城鎮化等辦法，創造剛性需求。比如，有人在老傢縣城購入一套住宅，卻在青島長期工作，有可能在青島再購入一套住宅。城鎮化如果有1億農民工朋友進城，假設全部需要在城市重新購房，需要3000萬套住宅，這是很樂觀的估計，如果人房分離隻有研究的最高5.8%，那麼我們隻需要百萬套住宅。難題在於，進入城市的農民朋友如果迄今仍未在城市購房，大部分屬於較為貧困的群體，他們需要的是保障房，而無能力購買商品房。
還有一個辦法就是創造投資者，讓中國百萬個傢庭財富在百萬美元以上的傢庭，源源不斷地把錢砸到房地產市場，也就是說，讓房地產成為傢庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市，傢庭資產中的70%到80%是住宅，正因如此，這些城市的房價節節攀升。
現在投資者還願意繼續購房投資嗎？手上握有現金的人巧遇少數性價比較高的樓盤，可以購入。但整體而言，投資者購房看中的是房地產的投資收益。不要說現在沒有取消限購，就是已經取消瞭限購，房地產價格能否漲過無風險收益率，都是個大問題。
以風險較低的銀行理財產品作為無風險收益率標準，根據普益財富監測數據，截至9月20日，84傢銀行共發行瞭817款理財產品，保本浮動和保證收益型理財產品共199款，市場占比為24.36%；銀行理財產品的平均預期收益率較上一期上升5個基點，至5.12%。無論如何，房地產投資收益應高於5.12%。但房價環比連續下跌。
銀行房貸成本居高不下，按照融360網站的數據，最低的民生銀行基準價打85折，首套房貸利率為5.57%，還有備註"近三個月內金融資產超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在民生銀行購買相應金額的理財產品，理財產品的時間要求基本在6個月以上"，銀行對於房地產的謹慎態度一望可知。如果貸款難利率高，房地產收益率不可能上升，投資者也就不可能入市。
要提振樓市信心，或者宣佈房產稅10年內不征收，或者大幅壓低房貸利率，舍此，別無他途。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/08522922941.shtml
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