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董傢渡地王或提振上海樓市
年底上海土地市場風生水起。11月19日，重慶東原地產以15.57億元的價格拿下上海浦東新區惠南鎮宅地，成交樓板價13092元/平方米，溢價率高達105.11%。相對附近樓盤最高不過1.2萬元／平方米的售價，外來房企不理性拿地的跡象再現。
此前的11月18日，備受矚目的"董傢渡地王"--上海小東門街道616、735街坊地塊出讓，2分鐘內，被中民投、外灘投資、佳渡置業聯合體以248.5億元的總價拿下，溢價率僅為0.2%，樓板價為35392元/平方米。比業內此前300億元的估值相去甚遠。
億翰智庫研究總監張化東分析認為，地王成交價格明顯低於市場普遍預期，說明政府是從產業角度思考這個片區的開發，希望真正打造金融產業，實現外灘金融聚集帶的功能定位。
地標性寫字樓將以自持為主
3.54萬元／平方米樓板價，在上海南黃浦區域來說屬於正常水平。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，2012年成交的黃浦區594(北塊)、596 街坊，成交樓板價為3.45萬元，而去年成交的黃浦區老西門街道兩幅地塊，單價分別為3.41萬元和3.69萬元。
董傢渡13、15號地塊是上海南外灘核心地段重點地南投縣提早清還貸款塊之一，也是近期黃浦區開發規模最大地塊，能滿足規劃要求的企業非常有限。據透露，地塊在預申請期間，接受瞭20人次的咨詢，最終確定兩名競投人，從而確定以掛牌方式出讓。上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，這次競標結果由中民投獲勝屬於意料之中。
不過也有業內人士指出，中民投除瞭拿地成本，後期的融資壓力巨大。德佑地產研究總監陸騎麟表示，盡管地塊的成交樓板價在同區域並不算高，但是建造兩棟地標性高樓的單位建築成本，仍顯著高於一般的建築，此外，還有數量可觀的配建任務，包括綠地、空中連廊、地下空間等，建設成本不菲。
根據地塊的預合同，董傢渡兩幅地塊的受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低於60%，10年內不得轉讓，商業部分必須以整體形式轉讓。因此，項目建成後，預計中民投先期將自持商業和大部分寫字樓，近60萬平方米。
根據地塊的規劃，住宅所占比重不超過18%(約12.6萬平方米)。目前，董傢渡地王北側的綠城黃浦灣、華潤外灘九裡，均價在8-10萬元／平方米之間，部分房源單價達10萬元以上。預計董傢渡地王住宅部分也將打造成類似定位的濱江豪宅。
地王提振上海樓市
CRIC研究中心分析師傅一辰分析認為，政府部門對董傢渡地塊的重視程度空前，而成交價也體現瞭上海的城市價值，市場有望借勢提振。
11月13日，上海調整普通住宅標準，更多的項目受惠於限貸放松後的政策利好。上海樓市成交量持續增長。據德佑地產市場研究部統計數據顯示，11月10日-11月16日，上海市商品房成交面積為31.02萬平方米，環比前一周增長27.51%，成交均價為25435元/平方米，環比前一周上漲11.78%。商品住宅成交量再次突破20萬平方米。
不少業內人士認為，董傢渡地王出爐，將會對購房者產生一定的心裡暗示，加大購房者的買房決心，從而推動成交。少數開發商甚至表示，新地王除瞭有助於刺激購買需求，還將暗示房價的上漲即將來臨。但事實上，多數開發商當前的主要任務仍是消化庫存，盡快回籠資金，而暫時沒有漲價的計劃。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/09054602123.shtml
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